Новий Шлях.
Андрій Федоренко, іпотечний агент (mortgage agent), який працює у компанії Mortgage Sense, розповів Новому Шляху про деякі особливості цього ринку і про те, що у цій галузі може статися найближчим часом. На ринку нерухомості Андрій працює вже 20 років, з них в Канаді – 10 років, отже він може поділитися значним запасом досвіду і знань. Усі знають про те, що в лютому цього року перший внесок для купівлі нерухомості був піднятий з 5% до 10% (для частини ціни нерухомості від 500 тис. дол. до 1 млн. дол.), і до 20% (для частини ціни понад 1 млн. дол.). Але зараз провідні канадські банки звернулися з пропозицією підняти down payment до 10% на перші 500 тис. дол. Такий крок був би покликаний зменшити попит і ріст цін на нерухомість на тлі росту MLS® Home Price Index Composite Benchmark на 15% у травні 2016 р. порівняно з травнем 2015 р.
Треба розуміти, підкреслює Андрій, що усі іпотеки з початковим внеском менше 20% вважаються ризикованими (high ratio mortgages), які треба страхувати. Багато хто вважає, що у цьому випадку страхується той, хто купує житло. Насправді – страхується кредитодавець і борг. Тобто, якщо через якусь причину людина припинить платити іпотеку, то страхова компанія буде цей кредит виплачувати за неї. Але це не означає, що проблеми того, хто не платить іпотеку, на цьому закінчаться. Страхова компанія все одно буде намагатися отримати гроші від боржника, у тому числі через суд. Ті, хто видає іпотечні кредити, часом вимагають страховку, навіть якщо down payment складає 40%. Це залежить від позикодавця, від кредитної історії позичальника, об’єкту нерухомості та інших факторів. Розмір одноразового страхового платежу, або rate, залежить від розміру страховогу внеску, і щонайбільше складає близько 4% від вартості житла.
Така сума вигладає великою, зауважує Андрій. Але з урахуванням сильного росту цін на нерухомість у останні роки був сенс брати іпотеку з низьким першим внеском, оскільки ріст ціни нерухомості компенсував суму страховки. Наприклад, будинок, який 3 роки тому коштував 600 тис. дол., за цей час виріс в ціні на 240 тис. дол., а сума страховки склала максимум 24 тис дол. Страховий платіж потрібно буде внести під час поновлення іпотеки, але у той момент він вже може бути меншим через те, що зросте ваш власний капітал. Крім того, у разі підвищення енергоефективності житла, страхова компанія поверне 10% від страхового платежу, що може повністю перекрити вартість робіт. Андрій каже, що багато хто з домовласників не використовує такі можливості отримати компенсацію у випадку заміни вікон та бойлерів, або утеплення.
У кого брати іпотечний кредит – у банку (або кредитової спілки), чи у інших кредиторів? Відповідь Андрія досить проста – якщо вам потрібна кредитна лінія, яка буде зав’язана на вашу нерухомість, краще брати кредит у банку чи у кредитовій спілці. Якщо такої потреби немає, говорить Андрій, можна розглянути так званих альтернативних позикодавців (alternative lenders), які в принципі є тими ж банками, але без відділень. Вони іноді можуть дати кращу відсоткову ставку або кращі умови, які часом можуть бути навіть важливішими, ніж відсоткова ставка. Андрій пояснює: «Люди часто дивляться лише на відсоток кредиту. Різниця між 2,55% і 2,50% на кредиті у 500 тис. дол. в місяць складе 12 дол., тобто три чашки кави. Але є також інші умови кредиту. І тут треба сідати з людиною і дивитись на її конкретну ситуацію. Якщо людина з часом розірве свій іпотечний договір, банк з неї візьме IRD (interest rate differential), який може скласти десятки тисяч доларів. У альтернативних позикодавців умови IRD можуть бути трошки кращими, наприклад не 15 тис. дол., а 5 тис. дол. Я запитую своїх клієнтів про їх стратегію на наступні 5 років – чи вони збираються жити в цьому будинку, чи може виникнути потреба його продати. У другому випадку потрібна іпотека з більшою гнучкістю в умовах. Люди дуже часто купуються на іпотеки з низькими відсотками, які називаються low rate basic. Але там нічого нема крім низького відсотку і це – ризиковані кредити. Крім того, вибір кредитора залежить від ваших умов. Банки часто не працюють з self-employed клієнтами, які показують stated income, якого нема у податковій декларації».
Цікаво, що іпотечні кредити існують також і для нерезидентів Канади. Початковий внесок для них складає 35%-50%, але це може бути вигідним, наприклад, для студентів, які приїздять до Канади на навчання, і мусять багато платити за оренду кімнат чи квартир. Крім того, кредитори не вимагають від нерезидентів кредитну історію чи декларацію про доходи. В цьому плані нерезидентам навіть простіше – якщо у резидента нема канадської роботи і канадської кредитної історії, іпотеку отримати нереально, пояснює Андрій. Раніше для канадців існувала схожа програма, яка називалась loan to value, але її відмінили.
Ми також запитали Андрія про основи роботи кредитних ліній. Home Equity Credit Line або HELOC це кредитна лінія під заставу вашої нерухомості. Усі типи кредитів під заставу житла можуть досягати 80% вашого капіталу, тобто виплаченої частки нерухомості. Є банківські продукти, які поєднують кредитну лінію з іпотекою. Ви можете взяти на ваш будинок, наприклад, іпотеку і дві кредитні лінії, одну на освіту дітям, іншу – на транспортний засіб.
Позитив HELOC у тому, що вона дає доступ до капіталу. Але користуватися нею, як і будь-якими кредитами, треба обережно. У позикодавців є критерії для визначення платоспроможності клієнтів – на іпотеку не повинно витрачатися більше 32% доходу домогосподарства, а в цілому на обслуговування усіх кредитів та житла не повинно витрачатися більше 40% доходу. Проблеми з виплатою кредитів, каже Андрій, виникають в основному через такі зміни в житті як втрата роботи і розлучення. Крім того, деякі люди під час отримання іпотеки недоговорюють про свої витрати, такі як аліменти на дітей. Або часом переоцінюють свої можливості і, купивши будинок, купують також машину за 100 тис. дол. Андрій каже: «Треба розуміти, що у випадку неможливості обслуговування кредиту кредитори заберуть і будинок, і машину, ще й життя поламають. У випадку банкрутства людина 7 років не зможе взяти жодних кредитів, часто навіть не зможе відкрити рахунок в банку».
Андрій Федоренко також пояснив деякі цікаві подробиці про таку важливу складову іпотеки як кредитна історія. На сьогодні середній показник кредитного рейтингу по Канаді – 717, а банки переважно кредитують клієнтів з кредитним рейтингом 680 і вище. Є три види позикодавців в плані їх ставлення до кредитного рейтингу позичальників. Перший – A lenders, переважно банки, кредитові спілки і деякі альтернативні позичальники. У В lenders – вищий відсоток, а ті, кому не дадуть кредит дві перші категорії, можуть звернутися до приватних фондів. Втім, у останніх ставки відсотку по іпотеках можуть перевищувати 10%. Отже, наголошує Андрій, треба обережно ставитись до своєї кредитної історії, аби не втратити можливість придбати житло.
This is not paid advertising
Share on Social Media
