Якщо раніше було багато запитань про те, куди рухається ринок нерухомості Великого Торонта (GTA), то зараз великою мірою поширилася думка, що ріст цього ринку буде тривати і надалі. Президент Toronto Real Estate Board (TREB) Марк Маклін оголосив, що за жовтень цього року у Великому Торонті відбулося 8804 продажі житла через систему MLS. Це – найкращий результат для жовтня за усі попередні роки. Індекс цін у GTA порівняно з жовтнем минулого року зріс на 10,3%, а середня ціна житла склала трохи більше 630 тис. дол. Ріст загальних цін зумовлений ростом цін малоповерхових жител (здебільшого окремих хатів – НШ). Директор TREB з ринкового аналізу Джейсон Мерсер заявив, що наступного року ріст цін має знов перевищити рівень інфляції через низьку пропозицію у малоповерховому сегменті.
В той же час, Canada Mortgage and Housing Corp. (CMHC) у кінці жовтня назвала ринок нерохумості Торонта ризикованим, хоч і відмовилась чітко оцінити, наскільки ринок є переоціненим, або яким є ризик падіння ринку. Ризик для ринку нерухомості Торонта може походити від планів онтарійського уряду дозволити усім муніципалітетам Онтаріо обкладати передачу землі другим, муніципальним, податком крім діючого, провінційного. Два land transferring taxes діють зараз у Торонті, а, наприклад, у Місісазі другого податку поки що немає.
Про перспективи ринку нерухомості у GTA Новий Шлях поговорив з Михайлом Параничем, представником брокерської фірми Homelife/Miracle Realty, яка багато років обслуговує українську громаду. Він зауважив, що, за виключенням періоду 2009-2010 років, вартість нерухомості в Канаді росте з 1996 року, тобто вже майже 20 років. Нинішній рівень цін вже значно перевищив рівні 2008 року, які були до останнього значного падіння, отже нерухомість не втрачає привабливості як довгострокова інвестиція. Зараз крім низької пропозиції, ріст цін на окремі хати у GTA зумовлений падінням канадійського долара. Зараз за один американський долар дають вже більше 1,3 канадійського, що робить інвестування у канадійську нерухомість вигідним для багатьох іноземців.
Ще одним фактором росту цін нерухомості є низькі відсотки на іпотечні позики в Канаді. Homelife/Miracle Realty, зауважив Михайло Паранич, має зв'язки з широкою мережею mortgage брокерів, які можуть забезпечити позики як в банках, так і в українських кредитових спілках, і знайти гарні умови як для покупців, які купляють нерухомість вперше, так і для тих, хто вирішив поміняти житло.
На тлі загального росту ринку житла у GTA, є деякі сегменти рикну, які розвиваються дещо інкаше, Зокрема, у сегменті кондомініумів з'явилося багато девелоперів і виросла пропозиція. В результаті, багато кондомініумів залишаються неповністю заселеними – CMHC повідомила, що кількість непроданих кондомініумів у Торонті зросла з 1,000 наприкінці 2014 р. до майже 3,000 у травні 2015 р.
Зокрема, як сказав Михайло Паранич, надлишкова пропозиція кондомініумів є у даунтауні Торонта. Ця ситуація може бути привабливою для інвесторів. Зараз багато людей купують кондо для здачі в оренду. Якщо заплатити 20% downpayment, 80% покривається позикою, платежі за якою покриваються орендною платою. Якщо орендна плата перевершує платежі за mortgage на 10%, це вважається гарною інвестицією. Крім того, ціна цього кондо має зрости, особливо з урахуванням того, що ціна кондомініумів у downtown зараз є привабливою.
Розрахунки показують, що за місячної орендної плати 1500 дол. ціна нерухомості повинна бути до 350 тис. дол., щоби інвестиція була вигідною. Протягом перших 5 років ціна кондо росте і інвестиційне кондо краще продати після цього терміну, оскільки потім будинки старішають і платежі (maintenance) починають рости. Через 5 років кондо, яке було куплене за 350 тис. дол., може коштувати 500 тисяч, якщо ринок нерухомості ще буде знаходитися у гарному стані. За умови, що орендна плата покривала усі витрати з обслуговування і сплати mortgage, з урахуванням вкладення downpayment на суму 70 тис. дол заробіток може скласти 80 тис. дол. за 5 років (до сплати різних типів податків, комісійних та інших витрат). Порівняно з нестабільністю ринку цінних паперів, такий дохід може бути цілком привабливим, хоча він також залежить від ринку.
Кондомініуми є також хорошим стартовим варіантом для людей, які вперше купують житло. Якщо багато хто з попередніх поколінь українців по приїзді в Канаду купували старі будинки, ремонтували їх і продавали, і це було вигідно. Тепер це теж було би вигідно, якщо ти маєш більше півмільйона доларів і можеш вкласти 300 тисяч у ремонт. Але, якщо ти повинен такі гроші позичити, по-перше, невідомо чи тобі його позичать, а, по друге, ти повинен протягом року платити mortgage з власних коштів. Крім того, треба врахувати, що продаж інвестиційної нерухомості (не єдиної у цієї особи) обкладається податком, не обкладається податком тільки продаж primary property.
Якщо на ринку кондомініумів у downtown Торонто затишшя, то у інших сегментах ринку відбувається висока активність. Наприклад у околиці Downsview встановилися високі ціни. Земельні лоти там продаються більше ніж за мільйон доларів, і ця вартість становить більше 90% у загальній вартості домоволодіння.
У Місісазі на деяких вулицях зараз є досить великі лоти і там починається будівництво нових будинків. Будівельники скуповують старі лоти, які були досить великими, наприклад, 70 на 170 футів (20×50 метрів), розділюють їх і на них будуть нові будинки. Наприклад, ціни великих окремих старих будинків в районі Cawthra & Burnhamthorpe починаються від 640 тис. дол. і вони зараз ростуть. Нові будинки там же коштують вже 1 мільйон 300 тис. дол. Тобто, на одному будинку будівельники заробляють до 300 тис. дол. Але таким бізнесом займаються досвідчені будівельники, які виступають як general contractors, які беруть subcontarctors, тому що на всі види робіт треба мати дозволи, приходить інспектор, який інспектує кожний крок цієї будови. Як правило, дістати всі дозволи на будівництво займає рік, ще до початку будівництва. Кількість будинків кожного типу на певній площі регулюється міською владою.
На запитання Нового Шляху про нинішню структуру покупців на ринку нерухомості, Михайло Паранич сказав, що склад покупців дуже різний. Великою мірою це – корінні канадійці. Недавні імігранти зараз в основному можуть собі дозволити купити якесь мінімальне житло після 5 років перебування в Канаді. Потім у них, як і завжди, відбувається ланцюговий процес – продається менше житло, яке виросло в ціні, з допомогою відповідного equity купують більше житло, роблять ремонт, продають знов, далі рухаються вперед і таким чином досягають добробуту.
Ми зауважили, що цей метод залежить від росту ціни на нерухомість, і що при падінні ціни власники можуть попасти в зворотню ситуацію, коли вони не зможуть віддати борг, якщо не будуть в змозі його обслуговувати, і просто позбавляться житла. Пан Михайло сказав, що банки при прийнятті рішення про виділення mortgage завжди розглядають найгірший варіант. У випадку, якщо людина не може платити, вони конфісковують житло і виставляють його на продаж. Така процедура проходить протягом досить довогого часу – банки спочатку роблять попередження, а на всю процедуру йдуть місяці. Зараз, на етапі росту ринку, такі ситуації рідкісні. Але їх не можна скидати з рахунку, особливо з огляду на те, що канадська економіка зараз не в найкращому стані через падіння цін на нафту.
Новий Шлях поцікавився, як поєднується поганий стан економіки і ріст цін на нерухомість, і яка роль в цьому зовнішнього попиту. Пан Михайло скзаав, що, дійсно, серед покупців є значна частка багатих недавніх імігрантів, особливо з країн Азії та Близького Сходу. Тому можна зробити прогноз, що і надалі ця група покупців буде підтримувати ринок нерухомості, особливо у Торонті, незалежно від стану канадійської економіки.
В той же час, високі ціни нерухомості, які не перестають рости, залишають поза цим ринком сім’ї з невеликими доходами, що для Канади є досить новим явищем. Таким людям Михайло Паранич радить іти крок за кроком і починати з малого, з купівлі кондомініума. Зараз середній дохід сім’ї в GTA складає становить 80 тис. дол. Такий дохід дозволяє дістати mortgage на 400 тис. дол., за умови 5%-го початкового внеску.
Share on Social Media
