Select Page

Job Seekers - Achev - Connecting Skilled Newcomers with Employers 2
Job Seekers - Achev - Connecting Skilled Newcomers with Employers 2
Freedom Heart Ukraine
Job Seekers - Achev - Connecting Skilled Newcomers with Employers

Початковий курс з придбання нерухомості від УКС та Михайла Паранича

Nov 15, 2016 | Newpathway, Featured, Business

Новий Шлях.

Ринок нерухомості у GTA не припиняє ріст. Середні ціни нерухомості у Торонто виросли на 21% за рік, до $1.3 млн за окремий будинок і майже $460 тис. за кондо. Незважаючи на це, багато людей очікують продовження росту, зокрема через слабкість канадського долара та іноземні інвестиції, які не залежать від стану канадської економіки. Нещодавно Новий Шлях відвідав семінар для майбутніх власників житла, який провела Українська Кредитова Спілка Лимитед (представлена менеджером відділення у Bloor West Village Володимир Карман) разом з агентом з продажу нерухомості Михайлом Параничем та адвокатом Орестом Осьмаком.

На семінарі, перш за все, були представлені переваги купівлі житла. Насамперед, купівля це довгострокова інвестиція, вартість якої росте у довгостроковому періоді. Крім того, завдяки іпотечним кредитам покупець отримує доступ до дорогої нерухомості і можливість виграти від росту цін. Володіння житлом порівняно з орендою дає свободу у розпорядженні з нерухомістю, ремонтах і т.п. Власники житла можуть отримати кредит на авто чи освіту для дітей на набагато кращих умовах.

Але при купівлі нерухомості перш за все треба розуміти власні обмеження, які визначаються доходами і витратами покупця та сумою заощаджень. На основі цих цифр фінансова установа видає попередню згоду (preapproval) на іпотечний кредит (mortgage), який дає можливість спокійно працювати з агентом з нерухомості. Як сказав Володимир Карман, “Дуже важливо говорити правду про свій дохід, щоб не було сюрпризів під час укладення угоди про купівлю. Усі фінансові установи потребують підтвердження доходу. Якщо ви працюєте на фірму, подається найостанніше підтвердження зарплати. Якщо ви працюєте на себе, то потрібний звіт про дохід за 2-3 останні роки. Також важливо повідомляти, чи у вас є вже інші борги. Фінансова установа також розглядає кредитну історію позичальника.”

Володимир Карман також розповів, що перед початком процесу пошуку житла треба підписати контракт, “Buyer Representation Agreement”, з агентом з нерухомості від певної брокерської компанії для представлення ваших інтересів на ринку. Пошук житла зазвичай починається із опрацювання інформації, яку вам представляє агент. Щоб правильно вибрати будинок, треба звернути увагу на стиль вашого життя – чи у вас є діти, чи ви – старші люди, а чи молоді професіонали. Такі фактори, як відстань до роботи, шкіл, дитячих садочків, метрополітену чи магазинів відіграють важливу роль при виборі житла. Також треба вибрати, чи ви хочете купити нове житло, чи старіше, free hold або condo. Free hold це житло, яке повністю належить одному власнику, який відповідає за його обслуговування. Condo – це тип житла з елементами загального вжитку, тобто коридори в багатоповерховому будинку, спортивні зали, басейни, під’їзд. При проживанні в кондомініумі, мешканці повинні поважати правила проживання, які детально описані в status certificate. В ньому регламентуються обмеження, які можуть стосуватися домашніх тварин, кольору віконних занавісок, правила поведінки та час користування загальними елементами. Жителі сплачують обслуговування в залежності від величини квартири – в нових будинках плата становить приблизно 50 центів за кв. фут. Часом в цю плату входить кабель, водопостачання, електрика і податки.

Після того, як ви знайшли бажане житло, потрібно зробити цінову пропозицію на основі ринкових даних. Ваша пропозиція стане остаточною за умови отримання фінансування та успішної інспекції будинку. У цьому випадку ви підписуєте Agreement of purchase or sale – договір купівлі-продажу, де описуються всі деталі купівлі: ціна, депозит, дата закриття та інше. Ви також встановлюєте термін, на який ваша пропозиція дійсна безповоротно – від декількох годин до декількох діб. Продавець має право прийняти вашу пропозицію і зробити зустрічну пропозицію, наприклад збільшити ціну, або навіть повністю відхилити вашу пропозицію. Коли продавець і покупець досягають згоди на умови, вони підписують угоду купівлі-продажу.Після укладення угоди, ваш агент висилає копії документів у фінансову установу, де вам обіцяли надати позику (mortgage), а також до вашого адвоката, який займається вашою покупкою до закриття (closing day), коли ви одержуєте ключі від вашого житла.

Першим внеском у ваше нове житло буде ваш особистий внесок – down payment. Якщо перший внесок складає 20% або більше, ваша іпотека називається звичайною (conventional). Якщо ви даєте менше ніж 20%, то це високо ризикована іпотека (high ratio mortgage) і повинна бути застрахована. Найменша особиста частка (down payment) в ціні житла на сьогодні становить 5% на будинок вартістю $500,000 чи менше, а якщо вартість житла більша – down payment на суму перевищення над $500,000 складає 10%. Необов’язково покривати всю суму down payment власними коштами. Ці гроші можна позичити у іншої особи або установи. Цей процес називається second refinancing і повинен бути затвердженим. Окрім цього, адвокат мусить підтвердити, що ви не берете ще одної іпотеки на цю купівлю. Крім того, з рахунку вашого RRSP для down payment можна взяти до $25,000. Але у цьому разі ці гроші ви повинні повернути на рахунок RRSP починаючи з третього рока після купівлі рівними частками протягом 15 років. І якщо в якійсь рік вони не будуть повернуті, то їх 115 частина буде оформлена як дохід цього року і оподаткована.

Михайло Паранич та Орест Осьмак розповіли цікаві факти про ринок житла. Наприклад, якщо житло оцінене за ринковою ціною, воно приверне увагу 60% потенційних покупців. Якщо житло оцінене на 10% дешевше, зацікавиться до 75% потенційних покупців. Якщо житло оцінене на 10% дорожче ринкової ціни, то потенційних покупців буде тільки 30% від загальної кількості, а якщо – на 15%, потенційних покупців буде 10%. З плином часу зацікавленість покупців зменшується. У перший тиждень, коли житло тільки вийшло на ринок, зацікавлення активно зростає, на другий тиждень воно досягає апогею, на третьому покупців стає менше і активність продовжує знижуватся.

Якщо після підписання договору ви вирішите відмовитись – у вас є 5 діб, щоб вийти з пропозиції, спираючись на підстави, обговоренні при пропозиції. Продавець не може вимагати доказу підстави, тому що в контракті написано “solely by decision of the buyer”. Тобто купівля залежить тільки від бажання покупця. Коли приймається пропозиція, депозит платиться протягом 24 годин, а якщо протягом 5 днів ви відмовляєтесь, вам його повертають.

При купівлі житла не можна забувати про додаткові витрати, такі як податок на перереєстрацію землі (land transfer tax) і юридичні витрати. Land transfer tax – податок на передачу землі, який платить покупець. В Онтаріо є провінційний податок, який залежить від вартості житла. У Торонто також діє муніципальний податок. В Канаді покупець не платить ніяких комісійних, пов’язаних з покупкою нерухомості, агенції з продажу нерухомості – ці витрати оплачуються продавцем. У юридичні витрати також входять плата за адвокатські послуги, перевірка житла перед реєстрацією, і борги продавців.

Покупцям варто отримати title insurance – страховку на право власності. Вона страхує іпотеку, оскільки нинішня електронна реєстрація, на жаль, дозволяє злочинцям реєструвати фальшиві іпотеки. Ця страховка забезпечить повернення коштів у разі такої афери, а також покриття боргів попередніх власників за комунальні послуги. Деякі банки вимагають final insurance на випадки, якщо, наприклад, нема паркувального місця, хоч воно і вказане у договорі.

Для того, аби визначити свою спроможність придбати певну нерухомість, треба також розрахувати витрати, пов’язані з переїздом. На момент укладення угоди (closing day) житло повинне бути в тому ж стані, яким його бачив покупець. Будь які зміни створюватимуть проблему і власники повинні мати страховку на такі випадки. До closing day працює страховка продавця, а після нього починає працювати страхівка покупця. Коли всі документи підписані, down payment виплачений і всі моменти залагоджені, ви можете приступати до переїзду у вашу нову домівку.

Share on Social Media

Announcement
Pace Law Firm
2/10 Years of War
Borsch

Events will be approved within 2 business days after submission. Please contact us if you have any questions.

Manage Subsctiption

Check your subscription status, expiry dates, billing and shipping address, and more in your subscription account.